来源：雪球App，作者： 火花园区智略，（https://xueqiu.com/9915273645/113765168）
在产业地产业内，华夏幸福永远是最具话题性的那家企业。华夏幸福的核心竞争力到底在哪里？这个问题我们曾跟很多行业人士甚至是华夏幸福总裁孟惊等高层聊过，有人说是战略选址能力，有人说是融资创新能力，有人说是产业构建能力，也有人说是产城融合能力，答案五花八门，莫衷一是。
无论是众多华夏内部高管，还是其他行业观察家乃至竞争对手，似乎都难以用一个词或一句话来精炼概括这家产业地产巨头最核心的能力。
在火花S-Park看来，华夏幸福的优势不在一个点，而是一套以区域产业发展为逻辑所构建的完整生态链条，是一个综合性且即插即用的封装体系，无论是选址还是招商，亦或是融资乃至房地产，都是服务于这一整套体系的一环。
不过有一点可以肯定，这套系统最重要的源动力之一，一定是华夏幸福的招商能力，这也是最能直击地方政府痛点的杀手锏。4600人的庞大招商团队，遍布全球的产业孵化与转移体系，一直是华夏为外界所津津乐道的“护城河”。
人所共知，招商能力最强的一定是政府，但为什么华夏幸福在招商方面的活力和成效似乎还要超过政府，而且政府招商人员都趋之若鹜地投奔华夏幸福？这里面，“钱”固然是一方面因素，但显然不能涵盖所有的缘故。
火花S-Park相信，招商，既是个技术活儿，更是个系统活儿。华夏幸福的招商秘诀，显然远不是人数的堆积与巨大的投入就能解释清楚的，如何最大化地用人性和机制提升招商活力与效力，才是最核心的关键。
被认为是华夏体系内最懂招商的华夏幸福元老级人物——产业发展集团总裁赵威，近日对火花S-Park独家解密了华夏幸福的“招商22条军规”，着实分量十足，令人大开眼界。
相信我们，虽然文字很长，但绝对值得读到最后。
▎1、注重规模，更注重机制
华夏幸福把自己的招商体系叫作“产业发展生态体系”，其在对外宣传时经常用一个数字，即4600人的产业发展团队——粗略来算，在将2万人的集团员工中占据近1/4的份量。但在赵威看来，华夏幸福的招商核心竞争力绝不仅仅停留在4600人这个数字上。必须有一套与庞大团队人数相匹配，能够充分调动团队积极性与能力的科学运转机制。
“如果华夏幸福4600人就能把招商做到最好，那哪天有别的企业建立了5000人的团队，是否华夏幸福瞬间就被干掉了？显然不是。招商，或称为产业发展工作，是华夏幸福产业新城体系中最核心的能力，华夏幸福在很多区域能被认可，都是因为拥有产业发展能力，这个核心能力可不单单是靠堆人数就能立竿见影的。”
▎2、科学分工，结果导向
所谓的华夏幸福4600人招商团队，并不是简单的“人海战术”，其实是由五大互相配合、彼此协同补位的部分组成：
第一部分是太库科技，贯彻“全球技术、华夏加速、中国创造”理念，在全球范围内的技术前端和前沿寻找技术产业化与项目落地机会。
第二部分是并购而来的苏州火炬孵化，主要做中小微企业服务。
第三部分也是并购而来的伙伴地产（华夏幸福对于关键领域的短板，会很坚决地以并购来补强），类似于产业地产中介服务的链家。以珠三角的工业房产为主要阵地和载体，在全国做了1000多家门店。
第四部分是美国康威国际，是全球选址领域的知名咨询机构，通过与其合作，华夏能在大型外企全球选址时了解其选址过程中面临的核心问题和想法，有更大机会影响到他们的决策。
第五部分，才是华夏幸福自建的产业发展集团，也是赵威负责的核心团队。目标是以现有产业资源整合能力服务产业新城打造为目的，推动每个区域的产业导入和招商引资。
上述五个团队，各擅胜场，通过分工协作从不同角度补齐招商链条中的环节，通过结果导向的考核机制，最大效率完成招商任务与指标。
▎3、行业细分，缩小产业颗粒度
为了防止招商力量分散，华夏幸福根据自身特点、布局区域禀赋以及行业前景，将产业发展方向聚焦于电子信息、高端装备、新能源汽车、航空航天、节能环保、新材料、生物医药、都市消费、生产性服务业与文化创意十大产业，并围绕十大产业进一步细分为42个二级与118个三级产业细分子目录。
之所以不断细分行业，是因为之前吃过这方面的亏。产业颗粒度越大，最后的招商结果与招商预期差距就越大。比如之前只是定位航空航天，有人甚至能给你招来做空姐服装的企业，这就成了笑话了。所以要细分，不在细分目录上的，不符合产业定位的企业，坚决不能要。否则“捡到篮里就是菜”，后续的产业集聚度低、区域产业形象差，会严重影响华夏幸福在地方政府心目中的口碑，得不偿失。
▎4、专业的人做专业的事
在华夏幸福的产业发展团队中，要求十大行业每个行业有10名以上具有专业背景的产业服务总经理，目前华夏幸福产服总经理255人，大都来自世界500强高管与国内知名开发区中层以上领导。这批人的特点是本身就是所属行业的专家人才，在行业内又有很深人脉，能够获取大量一手项目信息。
华夏幸福产服团队的要求是对行业内重点关注的企业信息，可以接不住，但不能不知道。最终落地是一个漫长过程，当中有许多客观限制因素，但是如果没有第一时间获取企业拓展选址需求信息，就是团队的失职。
当然，招商团队中也有一批华夏体系内成长起来的招商团队负责人，不过他们都是经过对专注行业的常年浸淫，已经成为行业专家的招商体系佼佼者。他们都必须知道所属行业企业在进行新区域选址时，最关注的环节和要素，有针对性进行政策设计与选址方案编制。
▎5、招商力量配备依行业情况而定
招商方向虽然分为十大行业，又细分为二级三级行业子目录，但招商力量绝不是平均分配的。每个行业对应的产服公司数量以及人数，都是根据该行业过往每年新增固定资产投资额来计算的。
例如高端装备制造和信息技术，每个二级细分行业都能达到万亿级别，对应产服公司个数就多。不过也要具体问题具体分析，比如航天产业每年新增固定资产投资在1000亿元左右，看上去体量不小，但是全国航天产业的布局就是北京、西安、四川、海南等几个城市，就算有1000亿的体量，设立产服公司也要控制区域和个数。
▎6、业绩决定团队规模
所有产服公司组建之初，一开始只有3-5个人，不会允许团队瞬间做大，所有产服公司总经理必须是团队内招商能力最强的。什么时候这个团队业绩突破了，再按照业绩体量扩大编制。
▎7、不设业绩目标，设业绩底线
华夏幸福只会告诉产服公司团队有哪些激励机制，如何按业绩匹配资源，怎么按产业体量匹配团队编制。然后设立业绩底线，业绩底线达不成，产服公司解散，所有人员进入人力资源人才池，涉及到薪酬和级别调整，让大家有业绩压力，但是不搞末位淘汰。
▎8、内部举手与转会机制
内部举手机制：作为产服公司成员，连续一年到一年半业绩优秀，可以主动提出成立新产服公司；新产服公司的所有业绩，连续3年按照一定比例回馈其所在原产服公司——从而形成一种良性内生裂变式的个人与延续性的团队成长机制。
内部转会机制：在华夏幸福的招商体系内，招商人员只要愿意走，原产服公司不能拒绝。转会之后的业绩与老团队无关，这样倒逼每一位产服公司总一定要真正支持项目团队的成功，而不是只顾自己，把压力传导给团队。
▎9、产服公司细分，发力不同领域
产服公司分成一般项目、大项目、产业集群产服公司三类，通过三类产服公司的不同定位，实现行业聚焦、区域聚焦，避免内耗，提高效率。
一般项目产服公司是新组建或者内部培养的。其职责是围绕产业方向去招项目，没有项目标准的约定，没有固定资产投资额、行业排名、专利和知识产权的要求。优点是招商对象只要符合产业定位，没有其他太多限制，劣势是对应业绩的激励额度和权重相对偏低。
大项目产服公司，华夏幸福内部叫“按图索骥，精准招商”。提前给到大项目产服公司目标企业清单，招的必须是清单上的企业，只有20%的空间可以自由发挥，这样才能最大限度保证产业集聚效果。
产业集群产服公司，只针对一个行业招商。全国只要有这个行业产业集群的大项目都可以去招商，是华夏幸福打造产业集群的重要抓手。
▎10、内部甲乙方考核
华夏幸福的所有产服公司都是一个团队或者部门，虽然没有成立专门的企业法人，但是都实行公司化管理与独立运作，是一种典型的“阿米巴式经营体”。产业新城集团和产业小镇集团都相当于产业发展集团的甲方，每一个产服公司都为产业新城或产业小镇业务提供招商服务，按照招商成果进行业绩结算，内部实行甲乙方考核——这种机制保证了产业发展的动力和活力。
▎11、产业研究指导产业招商
产业研究是华夏幸福产业发展的大脑中枢，起到指导作战的重要作用，没有产业研究作为支持的招商，那就是“瞎猫撞死耗子”。
宏观角度：需要洞悉行业发展趋势，围绕十个大行业，一定要统计过去3~5年每个行业新增的固定资产投资额数据，统计全球范围内产业转移和产业外溢趋势，判断每个行业技术发展趋势。
中观角度：锁定行业，进行产业链环节的细分，找到具备产业链上下游整合能力、高附加值和对区域经济发展有促进作用的产业环节，同时华夏幸福所在县域经济能够具备承载力的企业。
微观角度：做出企业画像，有的放矢，按图索骥，精准招商。
▎12、根据区位研判制定招商方向
制定产业招商方向时，一定要审视所处城市群的产业生态。不考虑行政归属，只看离哪个核心都市圈的物理距离更近，就按照那个核心都市圈的产业生态制定招商方向（比如某个县域行政归于安徽省，但距离南京更近，就按照南京都市圈进行产业招商工作）。同时考虑国家对该产业的政策导向，以及省市对该产业的安排和规划诉求。越好越大的项目，单凭一个县支撑不起来，就越必须服从省里面乃至中央的大趋势。
▎13、审视区域产业承载力
华夏幸福布局区域的一大特点都是县域经济，经济发展相对滞后。资源、产业基础设施配套和财力方面能否支持项目落地是其重点考量的。当地政府领导肯定希望不惜代价招来高精尖大项目，但一定要靠考虑当地财政、基础设施的承载力，找到适合自身的产业项目。人家一个大项目，提出的补贴要求就几十亿，你全县财政才十几个亿，根本不可能落地，即使不惜一切代价落地了，对当地经济增长也没好处，反而是个负担。越大的项目一旦出问题，烂尾的可能性就越大。
▎14、整合全球资源
华夏的全球产业资源整合体系，涵盖德国、港澳台、日韩、美国，以及国内的苏州、上海等绝大部分产业与技术高地。通过太库科技的布点以及全球多个招商中心的设立，寻求全球范围内产业资源导入与整合的机会。
所谓的资源整合，其实一开始就是“混个脸熟”，拼的就是广撒网，拼概率，最终有一两单有控制力的，随着华夏幸福在国内以及海外项目的布局扩张，这种产业资源对接的可能性越来越大，仅凭这一点，已经有竞争优势。
▎15、细化选址服务
在华夏幸福看来，项目招商更多是投资逻辑，不单单是建设和手续办理、协调关系。对于企业主来说，每一次选址决策都事关企业未来，甚至关乎生死，做出决策前谨慎永远是第一位的。华夏幸福提供的选址服务是一套系统性解决方案，包括：
（1）选址区域的基本条件，道路交通、配套、红线图等。
（2）针对目标企业特点，帮其提供到选址地后的生产、生活、招工、配套一系列问题的解决方案。
特别是外资企业，除一线城市和省会城市外，对中国的其他大多数地方都很陌生，面临很多不确定因素，解决这个问题，是和他们建立互信的关键。民营企业，搞定老板，国企和外企，搞定职业经理人，这是选址服务的最基本砝码，别无捷径。
▎16、载体建设先行
外企一般喜欢租厂房，而且对厂房有许多特殊要求。华夏幸福在招商时，都会预先在选址方案中制作出厂房效果图、渲染图、施工图和结构图。在华夏幸福看来，产业定位做得越精准，招商对象就越明确，可以针对产业特殊需求提前建造一批标准载体，对于许多有产业转移和外溢的企业来说，有现成的载体往往比免税和补贴等政策优惠更管用，因为可以让这些企业搬迁过来立刻开工，不停产意味着保留住市场占有率。
“对制造业来说，不停工，其实比任何政策都有效！”
▎17、规范圈层招商
2015年，华夏幸福开始全面整合产业圈层资源，主要做三方面工作：
第一，根据各圈层特点进行分类梳理。仔细分析每个圈层在行业内的特长、如何向行业施加影响力，又如何获得业界认可，最终决定与哪些圈层组织结成战略合作。
第二，避免人海战术的资源浪费与扭转负面形象。整合之前，一场圈层活动往往许多华夏幸福的人到处发名片，对外印象不好。整合之后，严格约束产业发展集团的招商人员无序参加圈层活动，尤其避免内部不同公司和人员多次对接同一个圈层。
第三，针对圈层特点和影响力侧重点，一起谋划如何把华夏幸福产业新城体系与圈层所处产业协同。如将每年河北省经贸洽谈会与光电子协会液晶分会的年会相结合，华夏负责会务组织与资源对接，协会方负责召集行业企业家群体与活动专业度，双方各取所需，共同搭建行业平台，强化资源整合能力与品牌美誉度，增加合作粘性与协同性。
“整合圈层的目标，是我们走出去让大家都知道华夏幸福是实实在在干产业的，这个口碑最重要。一旦决定了一个圈层的负责人，所有事宜都这个人对接，中间不换人。只有真正融入进去，成为圈内人，才有机会。圈层不在多而在精，一定加入专业、有影响力的圈层。”
圈层资源还有一个附加优势，那就是通过圈层资源可以为已入园企业搭建行业合作平台，无论是人脉还是合作机会，都可以通过圈层组织对华夏幸福及入园企业的适度开放获取。
▎18、资本驱动招商
火花S-Park曾多次谈到，受限于各地招商优惠政策的趋同性，以及政策空间的缩小，政策招商已成明日黄花，未来资本招商将成为主流。华夏幸福招商体系对此的内部总结是“你不考虑资本驱动，好项目和大项目会离你越来越远。”越是龙头项目、大项目、好项目、产业链核心环节项目，资本撬动招商的机会更大。甚至许多大项目是资本“造”商，而不仅仅是资本招商。
通过资本的力量，可以将未来的产能加速到今天投产，也可以将当下的产能成倍放大。这方面华夏幸福一直走在行业前列，发起多支产业发展基金、产业并购基金，乃至知合资本体系的上市公司矩阵，共同构成了多方位、立体式、全链条、全周期的华夏幸福资本招商体系。在新型显示、新能源汽车等领域已经有所斩获。
▎19、针对行业特点打造产品
华夏幸福有一支400人的团队，专门研究10大行业、42个二级行业、118个三级行业里面核心环节的工艺流程，分析其载体特点。形成数十本产业工艺流程和载体建造标准手册，培养了一批懂产业生产工艺的工程师。其目的就是使华夏幸福建设的载体，让这些企业用得顺手，提高生产效率。
▎20、倒推交房时间
作为产业地产开发商，华夏幸福要求做到无论客户要求多么复杂，一定要按照期限按时交房。并且在与客户谈判时，将建设过程中遇到的所有主客观问题一一列明，并倒推出解决方法，依此计算出具有说服力的交房时间——利用这套谈判体系，华夏幸福创造过从接触到签约，只用87天签下一个世界500强项目落地的纪录。
▎21、工程管理团队随叫随到
对于签约入园企业，无论是租用厂房还是拿地自建，华夏幸福要求自己的工程管理团队随叫随到，随时帮助解决协调企业在施工建设过程中遇到的问题。
▎22、提供后续系统性服务
企业入住后，将面临的优惠政策申报、招工、税收返还、高管和员工配套公寓住房等一系列问题，这些领域华夏幸福都有专人去帮助落实解决，入园企业的任务就是组织生产赚取更多利润，加大给地方的纳税贡献和提供更多就业岗位。
华夏幸福产业新城片区开发模式的另一大优势还在于，能在前期就把一些针对目标行业的优惠政策通过与政府的协商，预埋进产业新城开发过程中，为后续招商提供助力。